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            投资性房地产属于固定资产吗?是一次性抵扣还是分两年?
            发布日期:2017-07-03 14:32:00
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              投资性房地产是会计上的概念,指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。目前税收相关法律法规未见对投资性房地产的具体规定,造成增值税处理上有一些争议。

              购进投资性房地产

              进项税额可一次性抵扣

              根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定, 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

              “投资性房地产”不属于 “固定资产”,应分别适用不同的企业会计准则。如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产,如果符合投资性房地产的定义,会计上按照准则规定计入“投资性房地产”科目,不计入“固定资产”科目核算,其进项税额可以一次性全额抵扣。如此大额资产的进项税额可能会造成增值税长期留抵。

              例1. 甲企业为增值税一般纳税人,2017年1月购置了一套商业房用于出租,购置价为2220万元,取得增值税专用发票并认证通过。购置房产时的会计处理如下:(单位:万元,下同)

              借:投资性房地产  2000

              应交税费——应交增值税(进项税额) 220

              贷:银行存款 2220

              自行建造投资性房地产

              进项税额可一次性抵扣

              企业在建的建筑物,只有董事会或类似机构作出正式书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,可视为投资性房地产。

              《企业会计准则第4号——投资性房地产》的规定,采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等,均计入“投资性房地产——在建工程”科目。

              《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)的规定,一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的,应当按取得成本,借记“固定资产”、“在建工程”等科目,按当期可抵扣的增值税额,借记“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按以后期间可抵扣的增值税额,借记“应交税费——待抵扣进项税额”科目。

              根据以上规定,会计上计入“固定资产”、“在建工程”科目的,进项税额才可分期抵扣,对于计入 “投资性房地产”或者“投资性房地产——在建工程”科目的,进项税额可一次性抵扣。

              例2. 2017年1月1日经董事会批准,甲企业购入一栋烂尾楼,进行建造后对外出租。2月1日实际支付价款10500万元,取得增值税专用发票(征收率5%),并认证通过,当日办理相关手续取得所有权。3月1日开始委托承包商继续建造,12月31日建造完成,建造成本共取得增值税专用发票价税合计为22200万元(税率11%),并认证通过。

              (1)购置时:

              借:投资性房地产——在建工程 10000

              应交税费——应交增值税(进项税额) 500

              贷:银行存款 10500

              (2)发生工程成本时:

              借:投资性房地产——在建工程 20000

              应交税费——应交增值税(进项税额) 2200

              贷:银行存款等 22200

              (3)完工结转:

              借:投资性房地产——成本 30000

              贷:投资性房地产——在建工程 30000

              自建的不动产

              进项税额可分期抵扣

              对于自建的不动产项目,建成后准备自用,则建造阶段核算时应通过“在建工程”科目,完工后转入“固定资产”科目。

              例3. 甲企业为增值税一般纳税人,2017年1月开工改造旧厂房,该不动产取得时(2016年4月30日前取得)原值为2000万元,装修时已计提折旧1000万元,假设无净残值。改造厂房设计费212万元,取得增值税专用发票注明税额12万元,当月未认证;采购建筑材料468万元,取得增值税专用发票注明税额68万元,当月认证通过;取得工程施工增值税专用发票价税合计为206万元,当月认证通过,税额6万元。

              (1)装修日:

              借:在建工程 1000

              累计折旧 1000

              贷:固定资产 2000

              (2)发生改造费用:

              借:在建工程 800

              应交税费——待认证进项税额 12

              应交税费——待抵扣进项税额 29.6(74×40%)

              应交税费——应交增值税(进项税额) 44.4(74×60%)

              贷:银行存款等 886

              (3)下月设计费认证:

              借:应交税费——应交增值税(进项税额)7.2(12×60%)

              应交税费——待抵扣进项税额 4.8(12×40%)

              贷:应交税费——待认证进项税额 12

              (4)第13个月可抵扣进项税额时:

              借:应交税费——应交增值税(进项税额) 34.4

              贷:应交税费——待抵扣进项税额 34.4

              (5)工程完工:

              借:固定资产 1800

              贷:在建工程 1800

             

              来源:中国税务报